Как решение КС РФ о машино-местах повлияет на управление паркингами
18 апреля 2023 года Конституционный Суд РФ принял постановление, посвящённое практическим вопросам выдела машино-места на парковке. Рассмотрим важные выводы, которые будут полезны владельцам таких мест и организациям, управляющим домами с подземной парковкой. Собственник машино-места вправе выделить его в натуре из общедолевого имущества и зарегистрировать Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ, каждый участник общей долевой собственности вправе выделить в натуре свою долю, если ранее парковка была зарегистрирована в ЕГРН как общедолевая. Для этого нужно определить границы машино-места, а затем регистрировать право на него. Для выдела такой доли в натуре не требуется согласие иных участников долевой собственности, если владелец представит в Росреестр соглашение между ними или решение общего собрания с порядком пользования общим недвижимым имуществом. Опираясь на эти нормы НПА, один из владельцев мест на паркинге МКД обратился к сособственникам с предложением согласовать выдел долей, но сделать этого не получилось. В итоге ситуацию решали суды.
Суды требуют от собственника предоставить согласие сособственников на выдел машино-места
Собственник подал иск к известным участникам общей собственности, которые также зарегистрировали свои доли. Суд первой инстанции, поддержанный вышестоящими инстанциями, отказал в удовлетворении требований по следующим основаниям: Истец не доказал, что сособственники достигли соглашения, что общим собранием было принято решение о порядке пользования недвижимым имуществом и что они согласны с выделом в натуре четырёх машино-мест. Собственник не подтвердил, что направил остальным сособственникам предложение о выделе долей: тем, чьи доли были зарегистрированы (6048/10000), и собственникам оставшихся 3952 долей. Постановка на государственный кадастровый учёт и регистрация прав на места в помещении автостоянки возможны одновременно в отношении всех машино-мест. Находя такое регулирование противоречащим Конституции РФ, собственник мест на парковке обратился в Конституционный Суд РФ. Он пытался оспорить конституционность ч. 3 ст. 6 № 315-ФЗ, поскольку эта норма: требует от участника получить согласие всех сособственников или же представить соглашение с ними, решение общего собрания; устанавливает возможность лишь одновременного преобразования доли в индивидуальную собственность на места паркинга; обязывает добыть труднодоступную информацию о тех участниках, которые не зарегистрировали права в ЕГРН.
КС РФ потребовал от законодателей упростить процедуру регистрации прав на машино-место
Конституционный Суд РФ в постановлении от 18.04.2023 № 18-П сделал следующие выводы: Право на выдел доли не является безусловным и может быть ограничено законодателем с учётом особенностей имущества, но в любом случае должен быть соблюдён баланс интересов участников общей собственности. Правовой пробел состоит в том, что институт долевой собственности рассчитан на применение к единому имуществу, в то время как машино-места, имеющие свою разметку, фактически являются имуществом индивидуальным. Право индивидуальной собственности на парковочное место даёт больше возможностей по его вовлечению в гражданский оборот, чем обладание долями. При этом, если кто-либо из правообладателей доли безразлично относится к возможности оформить такую собственность, это не должно препятствовать реализации данного права другими лицами. Фактически в текущем регулировании правообладатель доли может выделить своё место по правилам ч. 3 ст. 6 № 315-ФЗ или ст. 252 ГК РФ, получив согласие всех участников долевой собственности, а также через суд. Граждане, заинтересованные в выделе, могут столкнуться с трудностями: в поиске сособственников, установлении их личности и места жительства. Но даже при наличии такой информации нельзя рассчитывать на доставку уведомления десяткам и сотням адресатов, а тем более – на получение надлежащих ответов. Осложняется ситуация и полным отсутствием информации о владельцах недвижимости в ЕГРН. Требование сообщить данные о владельцах долей ведёт к нарушению конституционных прав участников общей собственности: оно фактически не может быть выполнено. Таким образом, ч. 3 ст. 6 ФЗ № 315-ФЗ в той мере, в какой она лишает участников общей собственности возможности выделить своё машино-место, ведёт к необоснованному ограничению конституционного права владеть и распоряжаться имуществом. Это касается ситуаций, когда сособственники не заинтересованы в оформлении машино-мест или невозможно получить их согласие на это. Конституционный Суд РФ предписал законодателю разработать механизм, который бы гарантировал, что позиция сособственников могла бы стать препятствием к выделу лишь в случае нарушения их прав.
Упрощённая регистрация прав на машино-места – возможность для УО получить ПДн их владельцев Самый важный вывод, который сделал КС РФ, – противоречие Конституции РФ нормативного положения, фактически заставляющее владельца парковочного места бегать за едва известными собственниками. Несмотря на то что постановление прямо не относится к лицам, управляющим домами, благоприятное последствие всё-таки есть: сведения о владельцах машино-мест, которые раньше хотели, но не могли выделить их в индивидуальную собственность, всё-таки будут регистрироваться. Следовательно, информацию о них можно будет получить через суд при ведении претензионно-исковой работы и в дальнейшем использовать при проведении собраний, а также для взыскания долгов.
Отвечает ли УО за машины на охраняемой парковке
УО могут заключить с собственниками договор управления не только многоквартирным домом, но и нежилым зданием или объектом, например, парковкой. Вместе с судами разбираемся, за что несёт ответственность в таком случае управляющая организация и виновна ли она в повреждении автомобиля на охраняемой парковке МКД. УО заключает с собственниками машино-мест договор управления их общим имуществом Автовладелица заключила договор аренды с собственником места на парковке многоквартирного дома. УО по договору управления парковкой организовала там охрану, пропускной режим и видеонаблюдение. Но несмотря на эти меры, автомобиль арендатора сгорел на паркинге. Эксперты сделали заключение, что причиной этого стал намеренный поджог. Хозяйка машины посчитала, что виновата в случившемся управляющая паркингом организация: на неё были возложены обязанности по охране стоянки и имущества собственников на ней. Она подала иск в суд, требуя взыскать с УО сумму ущерба почти в 1 млн рублей. УО в отзыве на иск указала, что в случившемся её вины нет: между ней и автовладелицей не был заключён договор хранения машины. Компания по договору управляла общим имуществом собственников машино-мест в паркинге. По данным охранного агентства, с которым у компании заключён договор, нарушений пропускного режима на паркинг не было.
Ответственность за автомобиль на парковке прописывается в договоре хранения
Для решения спора суды всех инстанций исследовали вопрос о том, какие обязанности возлагает договор управления парковкой на управляющую организацию. Первый суд указал на то, что договор, который заключён между УО и собственником машино-места, включены услуги охраны и видеонаблюдения. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ, управление домом должно обеспечивать в том числе благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Поскольку автомобиль сгорел на парковке, суд сделал заключение, что охрана паркинга была организована ответчиком ненадлежащем образом, что нарушает положения ст. ст. 309, 310 ГК РФ и ст. 161 ЖК РФ. Деятельность автостоянок регулируется постановлением Правительства РФ от 17.11.2001 № 795. Согласно п. 32 ПП РФ № 795, в случае повреждения машины при хранении на стоянке исполнитель услуги обязан возместить убытки, причинённые потребителю. Это соответствует нормам ч. ч. 4, 5 ст. 14 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей». Управляющая организация в суде апеллировала к тому, что между ней и владелицей транспорта не был заключён договор хранения. Но суд посчитал, что УО должна была оформить такой договор сама. Отсутствие у истца квитанции о принятии автомобиля на хранение само по себе не является основанием для лишения потребителя прав, предусмотренных законом. Суд сделал заключение, что УО несла ответственность за автомобиль истца и обязана возместить ей ущерб, причинённый пожаром. Договор хранения автомобиля заключается в письменном виде с указанием существенных условий хранения Управляющая организация обратилась в апелляционный суд, настаивая на том, что договор хранения между сторонами не заключён. Услуги по управлению парковкой МКД оказываются не в отношении конкретного машино-места, а по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг. Апелляционный суд отметил, что договор управления парковкой МКД касается заключения УО соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями и иными подрядными компаниями на обслуживание парковки, в том числе охрану. При этом по договору хранения одна сторона обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной, и возвратить её в сохранности (ст. ст. 886, 887 ГК РФ). Договор хранения должен быть заключён в письменной форме в случае сделки с участием юридического лица. Согласно п. 10 ПП РФ № 795, исполнитель услуг и потребитель заключают договор в письменной форме и указывают в нём сведения о цене услуги по хранению автомобиля, о форме и порядке оплаты услуг, марке, модели и государственном регистрационном знаке машины, порядке её приёма и выдачи. Истец не предоставила суду доказательств, что передала УО на хранение свой автомобиль. Договор управления парковкой таким доказательством не является.
УО виновна в повреждении автомобиля на паркинге МКД, если это случилось из-за ненадлежащего содержания общего имущества Апелляционный суд также указал, что обязанности ответчика перечислены в п. 3 договора управления паркингом: в них отсутствует обеспечение сохранности хранящихся на машино-местах автомобилей. УО не осуществляет какой-либо деятельности по отношению к личному имуществу граждан, в том числе по охране их транспортных средств. Экспертиза установила, что причиной пожара стал поджёг, иных причин его возникновения, в том числе связанных с ненадлежащим выполнением УО обязанностей по договору управления парковкой, не установлено. Правила противопожарной безопасности ответчик не нарушал. Доступ в паркинг обеспечивается с помощью магнитного ключа, двери и ворота в паркинг, камеры видеонаблюдения работали в штатном режиме. Сам по себе поджог автомобиля в паркинге ещё не свидетельствует о неисполнении ответчиком своих обязательств по договору. Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и отказал владелице автомобиля в её требованиях к УО. УО по договору управления отвечает за общее имущество и не принимает на хранение личное имущество собственников В кассационном суде автовладелица указала, что не понимала, что входит в состав услуг по охране и видеонаблюдения по договору управления, поскольку в документе не было их полной расшифровки. Ответчик заключает договоры на обслуживание именно «паркинга», а не доли в неделимой части общего имущества. К тому, что её автомобиль сгорел, по её мнению, привело ненадлежащее исполнение УО обязательств по охране паркинга. Но суд не согласился с доводами жалобы, указав, что обязанности УО перечислены в договоре управления и их перечень является исчерпывающим. Компания не обязана оказывать иные, прямо не предусмотренные договором, услуги. Охрана подземной парковки и пропускная система не свидетельствуют о том, что УО отвечает за хранение имущества истца. Таким образом, суд признал управляющую организацию невиновной в ущербе, который неизвестный поджигатель причинил автомобилю на парковке МКД.
На заметку
В разобранном деле автовладелица не смогла взыскать с управляющей организации сумму ущерба, причинённого пожаром её машине, потому что УО: Грамотно составила договор управления, прописав в нём все важные условия, в том числе свои обязанности, работы и услуги, которые она оказывает в отношении общего имущества дома. Смогла доказать, что надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору, в том числе по организации охраны и пропускного режима на парковке. Не заключила с собственниками машины договор хранения и не вписала такую услугу в договор управления. Суды подчеркнули, что УО несёт ответственность за состояние/содержание общего имущества собственников машино-мест в паркинге, а не за их личное имущество.